Home / Artigo / Engenheiros e zeladores: práticas de Gerenciamento de Projeto e de Gerenciamento de Serviço

Engenheiros e zeladores: práticas de Gerenciamento de Projeto e de Gerenciamento de Serviço

Por Sônia Garcia

Quem de nós já não passou pela situação de compra de um apartamento? Sendo novo, então, que felicidade.

As construtoras anunciam os edifícios, comercializam as unidades com grandes investimentos em divulgação e propaganda. As datas de entrega são extremamente vigiadas pelos ansiosos novos moradores. E a obra segue imponente. Salvo honrosas exceções, as chaves são entregues com atrasos, pequenos ou grandes. Até podemos imaginar, a alegre e ruidosa comemoração dos que participaram do maravilhoso projeto que, apesar de todos os problemas e contratempos, foi entregue, e acabou! Vamos partir para outra. E, se alguém precisar de alguma coisa relacionada a essa obra, que nos procure, estaremos por aí, sabem onde nos encontrar, e coisas do tipo.

Uma vez terminada a obra, as unidades começam a ser entregues e passam pela vistoria mais ou menos criteriosa, de acordo com o comprador e futuro morador. Há os que examinam o apartamento admirando a linda vista, aprovando as cores ou estranhando as medidas dos cômodos. Outros mais minuciosos e práticos, batem com a tampinha de uma esferográfica em cada azulejo e lajota de piso, para ter certeza da perfeita colocação. Algumas donas-de-casa sofridas, jogam pequenos baldes de água na cozinha e banheiros para o temido teste do “ralo”. E assim, os defeitos visíveis e intoleráveis vão sendo eliminados nas semanas que antecedem a chegada de móveis e moradores.

Alguns compradores mais zelosos ou interessados solicitam da construtora as plantas baixa, elétrica e hidráulica. Afinal, precisam conhecer, agora ou no futuro, por onde passam os canos, dutos, fiação, etc. Parece uma necessidade básica de qualquer comprador, não parece?

Aí começa uma das primeiras batalhas, entre o cliente e a empresa de engenharia responsável pela construção do prédio. Conheço pessoas que conseguiram essas plantas, após dezenas de telefones e idas aos escritórios da construtora, não sem antes serem avisados que deveriam arcar com a despesa da cópia das tais plantas. Outras pessoas, aguardaram meses, e as obtiveram depois de pendurar todos os quadros e instalar todos os aparatos eletro-eletrônicos exigidos pela vida moderna. Outras tantas, desistiram após anos tentando resgatar a tal documentação.

Os afortunados que possuíam as tais plantas e que precisaram lançar mão delas para apoiar decisões em futuras reformas, tiveram algumas surpresas, não muito gratas, ao descobrir que certos detalhes construídos não correspondiam às informações descritas nas plantas.

Sabe-se que as construtoras são responsáveis por problemas estruturais e de engenharia pelo prazo de 5 anos da data da construção. Por esse motivo, é muito importante, prever um pequeno estoque de pisos e azulejos para reparos imprevistos. E aí, pode começar a segunda batalha com a engenharia. Que tipo de problema se enquadra na tal responsabilidade? Como acionar, com que prazos, etc.

Estabelecido o Condomínio, cabe aos seus responsáveis buscar os funcionários, entre eles o zelador, e qualquer outro profissional necessário para a devida manutenção de agora em diante.

Vamos imaginar, hipoteticamente, que uma Lei Federal, com início de vigência dentro de um ano, instituísse que: “a empresa Construtora do edifício seria a responsável pela provisão de todos os serviços de Zeladoria e Manutenção durante os primeiros 25 anos após entrega das unidades”. Serviços esses remunerados, se não forem enquadrados na tal responsabilidade pela construção, e apenas quando os serviços dos devidos reparos fossem executados.

A tal Lei hipotética, considerada das mais completas e bem escritas de todos os tempos, determinaria inclusive os itens obrigatórios dos Contratos de Zeladoria e Manutenção a serem celebrados entre a construtora e o futuro Condomínio, não deixando margens para discussões ou conflitos de interesse. Para as poucas exceções que porventura pudessem surgir, existiriam foros e procedimentos específicos visando um rápido e justo julgamento e decisão. Portanto, não existiriam exceções sem uma forma clara de tratamento. As sanções à recusa de assinatura desses contratos iriam de pesadíssimas multas mensais até suspensão de recebimentos de pagamentos ainda pendentes por parte dos moradores.

As Construtoras mais bem organizadas e estruturadas, e mais preocupadas com a sua imagem, aquelas alinhadas às necessidades do mercado dentro do novo cenário, iniciariam os planos para adequação de sua estrutura visando o cumprimento da nova Lei. Time-to-market, primeira no mercado a enquadrar-se na nova estrutura de trabalho.

Os planos seriam, vamos criar uma nova área, totalmente separada da área de projetos de engenharia, para Zeladoria e Manutenção, porque afinal, uma coisa não tem nada a ver com a outra. Por que perturbar e ocupar arquitetos, engenheiros e projetistas? Eles têm coisas mais importantes a fazer, como construir outra obra magnífica. Não precisamos de profissionais tão graduados para manter o prédio funcionando. Todos sabem como fazer um prédio funcionar. Alguns práticos eletricistas, encanadores, mão-de-obra geral para pequenos consertos, preservação e atividades rotineiras. O valor mensal pago pelos condôminos cobriria com folga essa estrutura, e com excelente margem nos serviços.

Fica claro que, em pouco tempo, os zeladores e técnicos passariam a enfrentar os mesmos problemas da situação anterior à promulgação da tal Lei, ou seja: Ops, furei um cano!! Por onde passam os canos? Qual a largura dos dutos? Esses canos serão de cobre? Para onde vai essa tubulação? Cadê a ligação elétrica que devia estar aqui? Afinal, quem tem as plantas? Cadê a lista do material utilizado? Por que isso foi feito assim? Não sabia que iríamos precisar de um especialista em vedação! Eu não sabia que não podia lavar esse piso de pedra com alvejante….

Ah, mas isso é um problema estrutural, de construção! Quem disse isso? O Zelador? O nosso pedreiro? Mas… de que lado você está Sr. Zelador? Questiona o indignado responsável pela Construtora e chefe de todo mundo. Quantas pequenas e grandes brigas internas, vai-e-vens aconteceriam dentro da Construtora até que o nobre Zelador, entre a “cruz e a caldeirinha” (expressão popular para conflito de interesse) conseguisse, de um jeito ou de outro, resolver o que fosse do jeito que fosse.

Passariam-se alguns anos de desgastes e acusações mútuas entre as áreas de Engenharia e Zeladoria até que a Construtora entendesse que ela como empresa, e responsável pela construção e, também, pela vida útil do edifício, deveria mudar completamente a forma de conduzir seus negócios. Para começar, o engajamento do time de zeladoria e manutenção em várias etapas da construção para intervenção, requisitos e treinamento, seria feito de forma estruturada. A forma de lidar com a documentação e a cuidadosa atualização dos documentos e plantas passariam a ser fatores críticos de sucesso de qualquer novo empreendimento.

Há quem comprasse um apartamento apenas de Construtoras com depoimentos positivos, não apenas dos seus prazos de entrega das unidades, mas, e principalmente, a respeito dos seus times de Zeladoria e Manutenção.

Pois é… as áreas responsáveis pelos serviços de TI das empresas são, pela própria natureza,  Construtoras e Zeladoras, sem a necessidade de qualquer lei. E mais, a missão e objetivos decorrentes de qualquer área de TI é a “provisão de serviços de TI que atendam às necessidades do negócio”. Ou da ITIL, valor é utilidade e garantia. Ou Lean IT: provisão de valor na forma de serviços de TI, e agregar valor é transformar, melhorar, e meu Cliente pagar por isso.

Projeto…. que me perdoem os queridos amigos Gerentes de Projeto, é um elemento importantíssimo mas não único e soberano, quando se trata de prestação de serviços. O objetivo da TI como um todo não se resume ao projeto de construção, implantação e entrega….

Falando em entrega, … entrega do que mesmo?

No prazo e no custo? E o que mais?….

Os Gerentes de Projeto respondem, entregar o que que foi solicitado e acordado…. Requisitos de funcionalidade são amplamente discutidos e aceitos pelos dois lados. E os requisitos de utilização? Capacidade, disponibilidade, prontidão do suporte, o tal do SLA, etc, etc.

Sendo assim, o encerramento real do projeto deveria esperar de dois a três meses para a a medição e verificação das entregas e operação de acordo com os requisitos. E isso seria uma mudança importante e muito interessante.

Na verdade, esta é uma discussão muito antiga, e extremamente mais relevante hoje, com a transformação digital, novos negócios na grande rede.

Por esse motivo, as abordagens e metodologias enxutas e ágeis, como Agile Scrum, Lean IT, DevOPs, entre outras, ganham cada vez mais força, e vamos chegar lá. Entender requisitos dos serviços, trabalhar com porções menores de entrega, e realizar o valor esperado do serviço de forma continuada.

SOBRE SONIA GARCIA 

Coordenadora da pós-graduação Gestão Ágil de Negócios e TI – DARYUS Educação e Faculdade Impacta
Consultora e Instrutora em Governança e Gerenciamento de Serviços de TI
Mestre em Administração, ITIL Expert

Sobre DARYUS

Confira tambem

GRC International e DRIDAY Latin America: chegou a hora de se preparar para o amanhã

Palestras de alto impacto e dinâmicas disruptivas resultaram em momentos de imersão para os participantes …

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *